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河南三门峡一民诉案陷入拉锯战,中院已经2次裁定发回重审

2011年,河南省三门峡市湖滨区家王庄村委在村集体土地上建造“农民公寓楼”。由于该村委未依法办理土地变性、审批等手续,“农民公寓楼”至今仍是小产权房,不能办理土地证、房产证。致使家王庄村委与三门峡市吉祥机动车驾驶员培训有限公司(下称:吉祥公司)双方之间的建楼协议无法完全履行。

斗转星移,2018年11月,家王庄村委向法院提起诉讼,要求昔日的“伙伴”吉祥公司履行双方之间的《协议书》,即支付购房尾款。一审法院判决支持了家王庄村委的诉求,但是二审法院三门峡市中院认为一审判决存在“认定事实不清”,故,裁定发回重审。

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湖滨区人民法院对上述案件进行重审,于2021年5月31日作出判决,认为,“家王庄村委与吉祥公司签订的《协议书》无效,但吉祥公司仍须要按《协议书》约定条款向家王庄村委支付购房款7036694.13元。”2021年8月30日,三门峡市中院仍然认为一审法院的判决,存在“认定事实不清、适用法律错误、程序违法”的错误,再次裁定发回重审。

有意思的是,2021年9月23日,家王庄村委变更了诉讼请求。三年的诉讼战,究竟谁是赢家?最终的审判结果又将如何?

村委与驾校协议建“农民公寓楼”

家王庄村“农民公寓楼”,位于三门峡市中心血站的南侧,吉祥驾校北侧,占地约8亩,地形呈东西向长条状分布。十年前,家王庄村地处城乡结合部,如今已是高楼林立,成了三门峡商务中心区的核心板块。

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2011年,家王庄村委决定利用村集体一块土地建设两幢“农民公寓楼”,解决村民的住房问题。由于该地块位置、地形、面积与周边建筑的制约,家王庄村委要想建楼,必须占用南侧吉祥公司的土地。为此,家王庄村委找吉祥公司协商后,吉祥公司同意“让出”3亩多土地给家王庄村委建造“农民公寓楼”。作为回报,家王庄村委同意将建成后的部分住房及车库以基建成本价出售给吉祥公司。同年8月24日,双方签订了《协议书》。

据了解,该《协议书》主要条款约定有:一、为使“农民公寓楼”有足够的使用空间,吉祥公司“让出”长160米、宽10米的土地用于建设地下车库使用和地面绿化。二、土地变更手续由家王庄村委负责办理并承担相关全部费用。三、“农民公寓楼”建成后,家王庄村委按照基建成本价向吉祥公司支付30个地下停车位和44套住房。四、家王庄村委负责交付给吉祥公司的房产证、土地证等相关手续由家王庄村委负责办理在吉祥公司名下或吉祥公司指定的人员名下,税费由吉祥公司负责,政府职能部门处罚费用按面积分摊。五、吉祥公司在“农民公寓楼”封顶后,向家王庄村委支付300万,“农民公寓楼”竣工验收后向家王庄村委支付100万,剩余款项在家王庄村委办理房产证、土地证等相关手续时一次性付清(六、七、八、九略)。

2012年9月11日,“农民公寓楼”还在建设中,吉祥公司向家王庄村委支付了购房款200万元。由于“农民公寓楼”实际占用吉祥公司土地宽度由10米增加至12米,2013年7月17日,双方再次签订补充《协议书》,主要约定为,家王庄村委一次性支付给吉祥公司140万元,并免费给吉祥公司一个停车位。

由于“农民公寓楼”占用的主要是村集体土地及吉祥公司3亩多其它交通设施用地,开发的住宅至今仍是小产权房。如果想依法取得土地证及房产证,必须补办很多土地审批手续,当然,更需要缴纳大笔土地出让金及各种费用。事实上,从建楼、入住到现在,家王庄村委并未办理土地审批手续。

2013年下半年,“农民公寓楼”建成,家王庄村委交付给吉祥公司34套房、29个车位,尚有10套住房和1个车位没有交付。此后,吉祥公司没有再向家王庄村委交付购房款,理由是家王庄村委没有按照协议约定提供竣工验收报告、没有提交房屋基建成本的鉴定报告、没有按照协议约定开始办理房产证、土地证等相关手续。

中院:撤销一审判决,发回重审

2018年11月,家王庄村委将吉祥公司告上法庭,要求吉祥公司支付购房款9361156元。同年11月20日,三门峡市湖滨区人民法院对该协议纠纷一案立案。

该院审理认为,家王庄村委与吉祥公司签订的两份《协议书》均是真是意思的表示,现该“农民公寓楼”系在村集体所有土地及吉祥公司所有的土地的两种性质土地上建设,该项目无建设用地规划手续等,该项目的现状不具备办理房产证、土地证的条件。同时,吉祥公司也未提交其名下的土地变更登记的相关手续,其在无竣工验收手续情况下亦从家王庄村委接收房屋并出售。吉祥公司作为土地出资建设“农民公寓楼”的一方,对于该项目不能办理土地证、房产证也存在过错。综上,家王庄村委与吉祥公司对《协议书》约定的付款条件不能达到均存在过错。家王庄村委对该项目建设已投入大量费用,吉祥公司以其亦存在过错的抗辩不予支付工程价款显示公平,故本院认定吉祥公司向家王庄村委支付工程价款时间已届满,条件具备。

关于《协议书》约定基建成本价是否为“工程造价”的争议,法院认为,该“基建成本价”并非国家标准或行业通行术语,其含义不明,本院对鉴定机构所作的工程造价鉴定予以采信。

2019年12月25日,湖滨区人民法院判决,吉祥公司支付家王庄村委8058694.13元并支付利息。驳回吉祥公司的反诉请求。

家王庄村委、吉祥公司均不服一审法院判决,随上诉至三门峡市中级人民法院。2020年6月19日,三门峡市中院作出(2020)豫12民终362号民事裁定。该裁定认为,“原判决认定事实不清,撤销湖滨区人民法院(2018)豫1202民初5014号民事判决;发回重审。”

中院:再撤一审判决,发回重审

三门峡市中院撤销湖滨区人民法院(2018)豫1202民初5014号民事判决后,湖滨区人民法院另行组成合议庭,对吉祥公司(原审被告)反诉家王庄村委(原审原告)一案,进行了公开审理。

重审中,原告家王庄村委仍提出判令吉祥公司支付购房款9361156元。吉祥公司除一审反诉请求外,增加两项诉求:1、判令家王庄村委按协议约定办理房产证及土地证;2、判令家王庄村委返还除协议约定外多占吉祥公司80平米土地。

湖滨区人民法院审理认为,案涉房地产是在家王庄村集体土地和吉祥公司的其他交通设施用地上建设,违反《中华人民共和国土地管理法》第25条、第43条、第45条的规定。2011年8月24日,原、被告签订《协议书》时,未经审批即约定将集体所有土地及其它交通设施用地用于房产开发,违反了上述法律的强制性规定,应视为无效协议。双方此后签订系前述协议的补充,也属无效协议。本案中,双方在签订《协议书》时,均应知晓各自土地性质,不能用于房屋开发,且在原有的土地性质协议基础上不可能取得房产证,故双方对于协议无效的法律后果均存在过错。考虑案涉土地上的房屋已经竣工,家王庄村委占用的吉祥公司的土地已无法返还,家王庄村委已交付给吉祥公司的34套房屋及29个车位,吉祥公司已经售出,如若返还也必然产生较大损失,应当结合双方约定,合理确定吉祥公司向家王村委支付相应的款项。

2021年5月31日,湖滨区人民法院就家王庄村委诉吉祥公司一案作出(2020)豫1202民初3275号民事判决书:吉祥公司支付家王庄村委7036694.13元;同时驳回原被告其他诉讼及反诉讼请求。

对于湖滨区人民法院认定两份《协议书》为无效合同的判决,吉祥公司的杨先生实在想不通,“既然合同都被认定无效了,法院为何还按照此合同约定条款,要求我支付购房款,皮之不存毛将焉附,这不是矛盾吗?。”

“事实上,在家王庄村‘农民公寓楼’建成前后,附近有多个开发项目未批先建、土地手续不全、也存在与家王庄村‘农民公寓楼’类似的问题,但这些项目最终按照政府处理烂尾楼项目的办法,解决了土地证和房产证的历史遗留问题。这说明只要家王庄村委愿意,按照政府要求的程序办理,一样能解决《协议书》约定办理土地证、房产证的问题。”杨先生认为。

针对湖滨区人民法院(2020)豫1202民初3275号民事判决,吉祥公司再次上诉至三门峡市中级人民法院。

令杨先生欣慰的是,三门峡市中院以“一审判决认定事实不清,适用法律错误,程序违法”,撤销湖滨区人民法院(2020)豫1202民初3275号民事判决,第二次发回湖滨区人民法院重审。

三年诉讼战,村委选择变更诉求

2021年9月,家王庄村委向湖滨区人民法院提出变更诉讼请求,请求法院判令被告返还家王庄村委“‘农民公寓楼’自西向东两个单元中” 34套房屋、29个车位或折价补偿款11648000元及利息。增加诉讼请求标的额2286844元。事实和理由是:湖滨区人民法院(2020)豫1202民初3275号民事判决原、被告之间签订的两份《协议书》为无效协议。但是,家王庄村委对其建设的“农民公寓楼”项目占用吉祥公司土地并未提出解决办法。

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吉祥公司认为,“湖滨区人民法院(2020)豫1202民初3275号民事判决书已被三门峡市中院撤销,说明一审法院认定《协议书》为无效合同协议的判决并未生效。反之,如果该《协议书》无效,那么,家王庄村委就应该把其占用吉祥公司的土地全部返还吉祥公司。”

2021年10月28日,吉祥公司向湖滨区人民法院提交的答辩状中称,“家王庄村委与吉祥公司签订协议后,其应该按协议约定,依法办理土地使用手续,依法到相关部门办理‘农民公寓楼’所必须的合法手续,并承担为此应缴纳的费用。家王庄村委占用吉祥公司的土地后,并没有去相关部门办理用地手续,而是未批先建,造成今天的局面。整个建设过程,吉祥公司并没有参加。所以说,责任完全在家王庄村委,吉祥公司不承担过错。”

吉祥公司称,“该案在一审法院重审时,吉祥公司曾提出,除《协议书》、《补充协议》约定的被上诉人占用上诉人的土地之外,被上诉人家王庄村委在修建’农民公寓楼’通往大岭路的道路时,多占用上诉人吉祥公司约80米长,1米宽的土地。而一审法院没有到现场查看,也没有要求专业机构对此进行鉴定,对被上诉人占用的上述土地不予认定,是错误的。”

事实上,家王庄村‘农民公寓楼’地下实际车位101个,而工程造价鉴定报告上只显示90个车位。对此,吉祥公司的杨先生表示疑惑,“相差的11个车位到哪去了,希望一审法院能核实清楚。”

针对家王庄村委与吉祥公司协议纠纷一案,三门峡市中院已经二次撤销一审判决发回重审,湖滨区人民法院也于2021年10月28日再次进行公开庭审。对于一审判决“认定事实不清,适用法律错误,程序违法”的问题,吉祥公司期望不再重演。

 

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